土地活用術質問集


Q.51
兄(46歳)が経営する会社の保証人になるかどうか考えています。兄は20年ほど前に現...

兄(46歳)が経営する会社の保証人になるかどうか考えています。兄は20年ほど前に現在の会社を作りました。その後会社は順調に行き自社ビルを建てるまでになりました。現在ビルの借り入れがまだ半分ほど(=2億、20年)残っています。銀行の融資担当に会った際に、私(35歳)にできれば保証人になってもらいたいと言って来ました。私は兄の会社で働いていますが、兄は保証人になる必要はないと言っています。質問です。@私は現在ローンも借入もありません。数年後起業(独立)し不動産投資(賃貸業)を行う予定です。自己資金もそれなりに貯めていますが、アパート、マンション1棟買いの資金に及ばないので、購入する際銀行借入(もしくは国金)を利用します。このとき仮に兄の会社の保証人になっていた場合、融資の不利条件などに該当するのでしょうか?Aいまの住まいは賃貸マンションです。妻と子供と暮らしています。40歳を目途に戸建てを購入予定ですが、同様に会社の保証人になっていた場合住宅ローン融資は不利になるのでしょうか?宜しくお願いします。


A.51
兄(46歳)が経営する会社の保証人になるかどうか考えています。兄は20年ほど前に現 のベストアンサー

あなたがその会社の経営に直接関与していない、つまりあなたの意思が経営に影響しない立場であれば保証人になる必要はありません。代表者以外のものを保証人としないことはまだ原案の段階ではありますが金融庁の指針でもあります。つまり、銀行の言っていることはそれに反する条件であり、あなたの保証が融資条件であるなら、十分な説明があるべきです。あなたが、会社の単なる社員だとして、お兄さんの経営判断が将来誤ること、また判断は正しくても環境が大きく変化して経営が窮地に陥る可能性は普通にあります。そのときにもし経営にあなたが直接関与して、経営判断の軌道修正を行える立場なら自分の保証債務のリスクをある程度はコントロールできますが、単なる従業員であれば誤った経営判断をしたかどうかも気づかないまま保証債務のリスクが増加する可能性があります。だから経営に関与していないひとが保証人になることは避けるべきです。会社経営は、経営者がしっかりしていても窮地に陥ることは普通にあります。将来、あなたが独立してちゃんとした会社を運営できれば、もし、お兄さんの会社がピンチになった時助けられるかもしれません。でも連帯保証していれば共倒れする可能性は相当高い。保証人はいろんなことで人生の足かせになります。兄弟間のいらぬ問題を引き起こします。私は、こういうことを言う金融機関は取引すべきでないと思います。なぜなら、役所の指針を無視した条件を平気で呈示て、借り手の無知を利用するような行為を平気でする組織ということです。「できれば保証人…」というのも、言ってはいけないのです。もう少しありていに言えば「騙し」に近い行為です。でもあなたが印鑑を押してしまえば、契約ですから上記の指針は全く関係なくなります。法律で債務を負うのです。ご家族もいて、仕事のプランもあるならよくよく慎重に考えるべきです。質問回答ですが@お兄さんの会社の業績が関係してくる可能性があります。だって、その時点でピンチだったら、あなたは代わって返済しなければならない。そんなところに安心して新規に融資できますか?A@とほぼ同じです。↓現状の金融庁の指針(案)*正式に出ていないから、まだ気にしなくてよいという軽いものではありません。(補足について)あなたの未確定な将来に基づき、保証するというのはやめるべき。保証人になるべきか悩んでいるあなたの状態が答えそのものです。「助ける」つもりでなる保証人にロクなことはないですよ。



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Q.52
仮設トイレの撤去について 当方、賃貸マンション1Fテナントにて、医療機関の経営...

仮設トイレの撤去について 当方、賃貸マンション1Fテナントにて、医療機関の経営をしています。契約更新20年以上の店舗です。店舗は国道沿いにアリ、裏口は駐車場から入れる理想的構造です。昨年、同オーナーがマンション隣接地に、賃貸マンション2号棟を新築しました。工事中、工事用の仮設トイレ2個を、私の店の裏口1mの距離に相談も無く設置しました。工事期間中は仕方が無い・・・・と我慢していたのですが、工事が完了しても仮設トイレを撤去しません。2号棟賃貸マンション1Fテナントにオーナーが食品店舗をオープンする為、来客用に仮設トイレ(畳半枚程度のトイレ2個)をそのまま配管し、永遠に設置する様です。私としては、店舗の裏・従業員入口の目の前に仮設トイレがあること事態我慢なりません。梅雨・夏場など臭いもするでしょう。これからの季節、店舗内の換気に裏口を開けっ放しに毎年しています。何とか仮設トイレを撤去させる法的根拠は無いものでしょうか?(建築基準法とか、衛生管理法とか、消防法とか・・・・)無理であれば、家賃減額交渉は出来るのでしょうか?お知恵を宜しくお願い申し上げます。


A.52
仮設トイレの撤去について 当方、賃貸マンション1Fテナントにて、医療機関の経営 のベストアンサー

賃貸の仲介の仕事をしてました。経験上での回答をさせて頂きます。以下による問題についての質問として回答します。問題点について@相談なく仮設トイレが設置された。A家賃減額交渉は出来るのか?問題点についての回答・・・@仮設トイレが設置された場所が重要になってきます。設置場所があなたがテナントして賃貸しているエリアなのか共有の場所なのかによっても変わります。前者なら当然ながら利用権利はあなたにあるので法的拘束力があると考えられます。後者なら残念ながら権利は入居者全員と家主にあると考えられますので、実質的には家主の承諾のみで可能です。しかし、無断で相談がなく設置したことはモラル的に問題はあります。A家賃交渉については基本的には契約時の条件で賃借するのですが、物価の変動や利用環境の変化を理由にいつでも交渉は出来ますが、利用者と家主の同意で減額が成立します。対策と提案について・・・@仮設トイレを設置したことにより、あなたのお店が医療機関であることから特に衛生面(臭いも含める)が問題がありますので、家主・食品店とあなたと三者で協議が必要と考えます。例えば具体的に臭いが出ないための対策とし仮設トイレを利用している食品店が清掃頻度や汚物の回収頻度。必要ならば臭いが拡散しないようにするための設備工事やそのための費用の負担者と金額などの相互が納得できる規則を決めることが大事ではないでしょうか?もしくは、どれも維持や負担な困難な場合は撤去してもらうことも検討してもらいましょう。A家賃の減額については最終手段と考えたほうがいいでしょう。問題が解決しないままいるとストレスやあなたのお店の経営にも影響があるかもしれません。もし家賃減額の交渉になるのであれば衛生面やあなたのお店内で出来る対策設備費などを理由にしてみるのも効果的だと思います。お役に立つかどうかわかりませんが参考にして頂くと幸いです。(*^v^*)



   

Q.53
仮設トイレの撤去について 当方、賃貸マンション1Fテナントにて、医療機関の経営...

仮設トイレの撤去について 当方、賃貸マンション1Fテナントにて、医療機関の経営をしています。契約更新20年以上の店舗です。店舗は国道沿いにアリ、裏口は駐車場から入れる理想的構造です。昨年、同オーナーがマンション隣接地に、賃貸マンション2号棟を新築しました。工事中、工事用の仮設トイレ2個を、私の店の裏口1mの距離に相談も無く設置しました。工事期間中は仕方が無い・・・・と我慢していたのですが、工事が完了しても仮設トイレを撤去しません。2号棟賃貸マンション1Fテナントにオーナーが食品店舗をオープンする為、来客用に仮設トイレ(畳半枚程度のトイレ2個)をそのまま配管し、永遠に設置する様です。私としては、店舗の裏・従業員入口の目の前に仮設トイレがあること事態我慢なりません。梅雨・夏場など臭いもするでしょう。これからの季節、店舗内の換気に裏口を開けっ放しに毎年しています。何とか仮設トイレを撤去させる法的根拠は無いものでしょうか?(建築基準法とか、衛生管理法とか、消防法とか・・・・)無理であれば、家賃減額交渉は出来るのでしょうか?お知恵を宜しくお願い申し上げます。


A.53
仮設トイレの撤去について 当方、賃貸マンション1Fテナントにて、医療機関の経営 のベストアンサー

現実的な事を真っ先に申し上げます所有権はとても強い権利ですオーナーがしていることを強制的にやめさせることは極めて困難です事実上は出来ないと思って間違い有りませんご不満はとてもよく分かりますから、もう少し具体的に且つ前向きに考えてみましょう質問者が経営しているのが医療機関で設置されているのが仮設トイレと言うことを考えると、勝てる勝てないは論外にして嫌がらせ目的のようにして法的に訴えることは十分に可能ですが、単純に言われているような法的根拠は使えませんから法的な主張として構成するためにアイディアは絞り出す必要があります。しかし、そんなことをするよりも調停という形で裁判所を間に入れて話し合ってみたら如何でしょう。余程裁判慣れした猛者でない限りは多くの場合に裁判所が介入することで大きく態度が変わります。掌返しとか激変という次元での変貌も期待できますから、単に当事者同士で話し合うよりも大変に効果的でお勧めです。ちなみに、家賃交渉は非常に素晴らしい提案の一つです



 
 

Q.54
親が賃貸マンション経営しています。近い将来、長男の私が引き継ぐのですが、経営す...

親が賃貸マンション経営しています。近い将来、長男の私が引き継ぐのですが、経営するにあたって、今、勉強しておくべき事は何か? 取得しておくべき資格は何か? 読んでおくべき書物は? お教えくださいませ。


A.54
親が賃貸マンション経営しています。近い将来、長男の私が引き継ぐのですが、経営す のベストアンサー

賃貸経営するにあたってとくに難しいことはありませんので、空室対策と家賃滞納管理をきっちり押さえておけばいいと思います。そのためには管理会社と親しくなって、協力体制を築いておくことです。自主管理なら別ですが。資格はとくに必要ありません。宅建があれば売買や募集も自分でできますので、持っておいてもいいかもしれません。書物は、今田信宏さんの「満室経営バイブル」は、物件取得から管理についてまで裏ワザ的なことも書いてあり、参考になりました。あと、山田里志さんの本も、お金をかけずに運営する方法など参考になるかと思います。



   

Q.55
仮設トイレの設置について 当方、賃貸マンション1Fテナントにて、医療機関の経営...

仮設トイレの設置について 当方、賃貸マンション1Fテナントにて、医療機関の経営をしています。契約更新20年以上の店舗です。店舗は国道沿いにアリ、裏口は駐車場から入れる理想的構造です。昨年、同オーナーがマンション隣接地に、賃貸マンション2号棟を新築しました。工事中、工事用の仮設トイレ2個を、私の店の裏口1mの距離に相談も無く設置しました。工事期間中は仕方が無い・・・・と我慢していたのですが、工事が完了しても仮設トイレを撤去しません。2号棟賃貸マンション1Fテナントにオーナーが食品店舗をオープンする為、来客用に仮設トイレをそのまま配管し、永遠に設置する様です。私としては、店舗の裏・従業員入口の目の前に仮設トイレがあること事態我慢なりません。梅雨・夏場など臭いもするでしょう。これからの季節、店舗内の換気に裏口を開けっ放しに毎年しています。何とか仮設トイレを撤去させる法的根拠は無いものでしょうか?(建築基準法とか、衛生管理法とか、消防法とか・・・・)無理であれば、家賃減額交渉は出来るのでしょうか?お知恵を宜しくお願い申し上げます。


A.55
仮設トイレの設置について 当方、賃貸マンション1Fテナントにて、医療機関の経営 のベストアンサー

管理会社に電話一本で 担当の方を呼びつけましょう。トイレの設置場所を提案したのは 管理会社以外ありません。オーナーは建設費を負担しているだけで、管理会社から一戸あたり数万円の利益が出ているにすぎません。また、オーナーは税金対策にてマンションを建てたと思ってください。 この業界はそうなんです。負の財産を作り 相続税を発生させない、法律の盲点をついているだけですから。そんなトイレは一番目立たない 奥に置いておけばこと足ります。家賃減額は最終まで話さないほうがいいですよ。 簡単に決着つきますから。(あー いいですよ。下げますで はい、おしまい)



   


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